日前，上海市銀行同業(yè)公會(huì)（下稱“銀行公會(huì)”）擬叫停銀行向房貸中介“返點(diǎn)”的消息，讓廣大中介機(jī)構(gòu)寢食難安。
昨天，上海二手房貸業(yè)務(wù)規(guī)模居前的幾家大型中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受CBN記者電話采訪時(shí)表示，專營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款代理的房貸中介公司核心業(yè)務(wù)收入或?qū)⒓眲∥s，遭遇生死劫。而中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主、兼營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款代理的中介機(jī)構(gòu)，受其影響相對(duì)較小，但仍將失去一塊誘人的利潤(rùn)蛋糕。
上海房貸業(yè)務(wù)規(guī)模最大的華燕公司總裁胡炯昨天向CBN記者表示，目前在上海市場(chǎng)，經(jīng)由房貸中介推薦而成的二手房個(gè)貸規(guī)模占銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的比重在50%~60%。
利益博弈
日前，銀行公會(huì)就《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》（下稱《公約》）在業(yè)內(nèi)征求意見，已基本形成共識(shí)，將履行相應(yīng)內(nèi)部程序后正式發(fā)布。該《公約》規(guī)定，各銀行在辦理房貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或其代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源。
在房貸中介背后，有著一條“隱秘”的利益輸送帶。福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)胡正華表示，長(zhǎng)期以來(lái)，銀行與中介一直保持曖昧關(guān)系。為了從中介得到更多的房貸業(yè)務(wù)，各家銀行都制定了不同的“返點(diǎn)”方案。眼下，在上海的各家銀行返利給房貸中介機(jī)構(gòu)的點(diǎn)數(shù)大致維持在房貸總額的千分之五左右，相比年初已經(jīng)大幅下調(diào)。當(dāng)時(shí)的點(diǎn)位大約在千分之十至千分之十七。他認(rèn)為，銀行此時(shí)對(duì)中介“卸磨殺驢”，將使一批中介在未來(lái)面臨“斷炊”的危險(xiǎn)。
銀行公會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，個(gè)別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，損害了客戶的利益。銀行在此模式下，也容易造成放松前期調(diào)查，脫離市場(chǎng)營(yíng)銷，簡(jiǎn)單依賴中介，甚至可能會(huì)引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為。
上海的房貸中介分為兩種，一種是以個(gè)人住房抵押貸款代理為主業(yè)的中介公司，他們的主要業(yè)務(wù)就是為借款人向銀行申請(qǐng)二手房貸款提供資料收集、預(yù)審及擔(dān)保，另一種是擁有交易按揭部的房產(chǎn)中介公司。假如叫停“返點(diǎn)”，以房貸代理為主業(yè)的前者將在生命線上苦苦掙扎，因?yàn)樗鼈兊睦麧?rùn)來(lái)源過(guò)于單一，基本來(lái)自銀行，這一群體終將死掉一批；而本身就有房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的后者影響則相對(duì)較小，只是減少了部分利潤(rùn)。
因此，如果“返點(diǎn)”最終被叫停，以房貸中介為主業(yè)的華燕、凱弈投資等公司，將受到致命性打擊。
“返點(diǎn)”壽終正寢？
在此之前，中國(guó)建設(shè)銀行（下稱“建行”）已宣布，由于中介收費(fèi)高，該行停止了和中介公司的合作，但購(gòu)房者仍可進(jìn)行正常的二手房貸款。目前，建行上海分行已經(jīng)淡出了與中介機(jī)構(gòu)合作二手房貸。一旦《公約》施行，是否意味著“返點(diǎn)”在上海將壽終正寢？
多位中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)務(wù)收入將會(huì)收縮，但“返點(diǎn)”離開市場(chǎng)是不太可能的，不排除“返點(diǎn)”費(fèi)卷土重來(lái)的可能性。“銀行與房貸中介的合作不會(huì)由于‘返點(diǎn)’的取消而終結(jié)，房貸中介可以通過(guò)提供增值服務(wù)，向獲得增值服務(wù)的各方收取服務(wù)費(fèi)。”胡炯稱，房貸中介的洗牌是必然的，這有助于這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，“同時(shí)我們也呼吁對(duì)于房貸行業(yè)應(yīng)該疏導(dǎo)而不是封閉，應(yīng)該監(jiān)管而不是放任，設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻、進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證。”
胡炯說(shuō)，根據(jù)自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和海外房貸市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，個(gè)人按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，銀行付出一定成本去獲取并維護(hù)個(gè)人按揭貸款資產(chǎn)是市場(chǎng)供求關(guān)系的必然，而銀行直接獲取客戶進(jìn)行貸款前期準(zhǔn)備工作的成本較高，所以有效借助房貸公司的渠道資源銷售營(yíng)銷銀行的房貸產(chǎn)品是必然的市場(chǎng)結(jié)果。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿在接受CBN記者采訪時(shí)表示，這是銀行與中介之間的利益博弈。今年上半年，上海樓市異常火爆帶動(dòng)了房貸業(yè)務(wù)的井噴，一些已經(jīng)出色完成房貸指標(biāo)的銀行不再像此前那樣為爭(zhēng)奪房貸業(yè)務(wù)放出高比例返點(diǎn)的方案。以漢宇地產(chǎn)為例，2009年，公司的個(gè)人住房抵押貸款代理業(yè)務(wù)量大約在 20億元。
如果以20億元貸款額、平均千分之五的“返點(diǎn)”比例粗略計(jì)算，漢宇地產(chǎn)在理論上可從銀行獲得1000萬(wàn)元的傭金收入。施宏睿強(qiáng)調(diào)，銀行“返點(diǎn)”收入僅占公司總收入的很小比例，影響不大。
他同時(shí)表示，今年下半年，銀行之間對(duì)房貸的爭(zhēng)奪已經(jīng)告一段落，所以現(xiàn)在擬叫停合作。不過(guò)，“假使明年的房貸市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行寬松政策，作為不同利益主體的銀行將繼續(xù)上演‘客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)’，到時(shí)候他們依靠什么紐帶來(lái)鎖定彼此關(guān)系呢？”
另?yè)?jù)某大型房貸中介負(fù)責(zé)人透露，目前除建行明確淡出與中介機(jī)構(gòu)合作二手房貸外，其他銀行暫時(shí)沒(méi)有叫停房貸“返點(diǎn)”的實(shí)際舉措。事態(tài)向何處發(fā)展仍需觀察。