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公租房緣何成為“公主房”?

時間:2010-08-03 08:48來源:國際金融報 作者:
  

  資金

  發(fā)起REITs融資

  建設(shè)公租房投入巨大,而“這筆錢從哪里出”的問題解決不了,就難以推進(jìn)。而從目前的數(shù)量上看,地方政府能不能或者說愿不愿意建造這么多公租房還是個問題,畢竟公租房需要花費大量財力、物力。而公租房也不像經(jīng)適房那樣可以買賣,只能通過租金慢慢回收成本,這也使公租房的可持續(xù)性充滿諸多不安因素。那么,面對資金不足的問題,應(yīng)如何解決?

  薛建雄:資金的問題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。如果不把地價計入,先從建安成本考慮,租金回報率還是會比較高。如果用租金回報作為抵押來發(fā)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)就可以解決資金的問題。政府先借用公積金來投資,然后通過發(fā)行REITs回報本金或再投資就可以了。  

  尹伯成:解決公租房存在的問題,首先可在相關(guān)規(guī)劃下,實施公租房與經(jīng)適房并舉的方案,畢竟經(jīng)適房可以收回成本,并一定程度上分流申請公租房的困難家庭,但要摒棄用公租房取代經(jīng)適房的思想。其次,國家和地方相關(guān)部門可以加大財政上的支持力度。第三,積極開展引導(dǎo)工作,讓國有房地產(chǎn)企業(yè)加入到公租房的開發(fā)中。第四,在處理土地拍賣過程中,也可把公租房開發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起,或者,在土地招拍掛的時候,將70%用作商品房,30%留作公租房建設(shè)。此外,公租房并不能離市區(qū)過于遙遠(yuǎn),這樣才不會增加其出行的成本,才能發(fā)揮公租房的最大效用。

  印堃華:其實,政府根本不缺錢。所謂的資金問題歸根結(jié)底還是體制問題難解決。比如提高土地出讓金、“生地”變“熟地”后再賣等都是政府應(yīng)積極考慮施行的,但由于領(lǐng)導(dǎo)干部都是短期行為,誰也不愿意“幫別人種樹”。政府部門應(yīng)堅持下定決心,如建立土地發(fā)展基金,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更健康的發(fā)展。

  崔新生:公正地說,這確實將在一定程度上給地方政府帶來負(fù)擔(dān)。但從切身解決居民住房的角度來說,這是政府應(yīng)當(dāng)做的。現(xiàn)在,讓政府更加積極的辦法是,破除以GDP“馬首是瞻”的業(yè)績思想,這就需要建立超越GDP數(shù)據(jù)的全面綜合的考評體系,并以民生作為考評中的重要內(nèi)容。

  監(jiān)管

  謹(jǐn)防富人“揩油”

  公租房是經(jīng)濟(jì)房、廉租房和限價房之外的“第四房”,被政府和社會公眾充分期待。而隨著“特供房”、“N連號”,與保障房相關(guān)的丑劇不斷發(fā)生,人們也不禁擔(dān)憂公租房會不會也出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象?那么,在大量的公共租賃房投入市場以后,如何防止富人“揩油”,而真正讓那些“夾心層”們實現(xiàn)住房美夢?

  薛建雄:在公租房投入市場的初期,因為房源比較緊張,所以要對入住資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。但是從長期來看,公租房并不是一個福利機構(gòu),它的租金和社會租金差距不大,主要是解決流動人口對住房的需求問題和促進(jìn)社會建立一個更完善、規(guī)模足夠大的租賃房市場,以起到穩(wěn)定房價的作用。

  因為經(jīng)適房等都存在著巨大的利差空間,所以不論是權(quán)力還是非權(quán)力都會伺機侵占,所以只有通過制度設(shè)計讓保障房跟商品房之間不存在巨大的利差空間,就不會出現(xiàn)侵占行為。而在制度沒有解決之前,更加公開透明是惟一的辦法。

  崔新生:由于公租房屬于過渡性質(zhì)的住房,因此還是從社會福利的角度著手,在監(jiān)管方面,需要每年對公租房群體進(jìn)行一次評估,即建立評定機制。同時,地方政府需要切實以公共福利為標(biāo)準(zhǔn),而不能以市場標(biāo)準(zhǔn)看齊。此外,還可建立相關(guān)的激勵機制,設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金等鼓勵公租房群體。

  尹伯成:這只能由政府相關(guān)部門來進(jìn)行操作,最關(guān)鍵的就是落到實處,進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。而政府相關(guān)部門也不能在思想上將公租房看作盈利性的住房。

  印堃華:如果搞得不好,“公租房”就會淪為“福利房”。現(xiàn)在央企、大企業(yè)“開了口子”,允許建“公租房”,最終可能變成只有那些企業(yè)內(nèi)部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支持,但事實上嚴(yán)格規(guī)范的確有難度。

  妙想

  笑談巧用“空置房”

  最近關(guān)于“空置房”的爭論因為一個數(shù)字而再度激烈了起來。有消息說,國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些“空置房”足以供2億人居住。隨后,盡管國家電網(wǎng)公司否認(rèn)了這一消息。但在這場紛爭背后,也折射出“空置房”現(xiàn)象已成為社會焦點。有人開始異想天開地構(gòu)想:如果“空置房”被充分利用起來做“公租房”,那么房源的問題是否可以迎刃而解?

  薛建雄:這還需要其他相關(guān)的政策做配套,大多數(shù)“空置房”是由于購房者擔(dān)心房價長期上漲而為兒子甚至孫子準(zhǔn)備的房產(chǎn);而另一部分投資者囤積的房源,除了高價外,他們不太可能愿意賣。

  如果你簡單去收購,就會更加推高房價。如果要收購這類空置房源,必需先要有房產(chǎn)稅或其他相關(guān)稅種,迫使這類房源拋盤,這時候才適宜收購。不然,主要還是得通過政府加大建設(shè)來解決。

  崔新生:這是一個可行的辦法,但操作起來難度很大。這就需要我國的金融機構(gòu)發(fā)揮效用,可統(tǒng)籌建立一個基金組織,對相關(guān)的空置住房進(jìn)行全面評估,繼而展開收購,或是買斷這棟樓房10年或20年等。

  尹伯成:這個想法非常好,但現(xiàn)在很難做到,原因在于,包括國有開發(fā)商在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)是不會將可能巨大的收益拱手讓給地方政府部門,炒房者更不會這么做,歸根結(jié)底,這還是利益糾葛。除非,國家能夠痛下決心對這么多空置房進(jìn)行管制。

  印堃華:房地產(chǎn)在這一輪調(diào)控下,已經(jīng)步入了僵局。市場上所傳的“空置房”數(shù)量完全沒有根據(jù),其實只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不現(xiàn)實,哪個產(chǎn)權(quán)人會愿意輕易放棄自己的房產(chǎn)。

  【名詞解釋】

  公共租賃房:是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有,而是由政府或公共機構(gòu)所有,用低于市場價或者承租者承受得起的價格,向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,還有一些從外地遷移到城市工作的群體。本報見習(xí)記者 黃燁 陳偲

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