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新拆遷條例何時出臺仍是未知數(shù)

時間:2010-08-10 14:51來源:中國經(jīng)濟周刊 作者:
  

  《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)公布至今,已過半年。新拆遷條例何時出臺,還是個未知數(shù)。各地不時發(fā)生的強拆事件強化著公眾的擔(dān)憂:新拆遷條例是否難產(chǎn),會否“胎死腹中”?新拆遷條例出臺,難在哪里?

  原“拆遷條例”為何屢受攻擊

  “惡法”、“違憲”、“地方政府過度逐利的保護傘”。現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱《拆遷條例》)廣受詬病,有人甚至公開稱之為“天怒人怨”。

  “《拆遷條例》之所以經(jīng)常受到攻擊,主要是因為,它的出臺主要是為地方政府的拆遷提供一個依據(jù)。”一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

  1991年,國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理條例》。當(dāng)時,城鎮(zhèn)住房制度改革已取得了重大突破和實質(zhì)性進展,進入了全面推進和綜合配套改革的階段。“當(dāng)時對于地方政府來說,出現(xiàn)了新的問題:以前拆遷、改造,基本上面對的是單位,是公房,大家一起開個會,發(fā)個文件就可以了。1991年前后,隨著房改的實施,被拆遷區(qū)域中,越來越多的私有住房出現(xiàn),地方政府應(yīng)該怎么拆?被拆遷對象應(yīng)該怎么安置?地方政府需要依據(jù)。于是,《拆遷條例》應(yīng)運而生。”

  之后,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,城市化的深入進行,拆遷越來越多,新情況不斷出現(xiàn),比如住房商品化、房地產(chǎn)市場的形成等等,原有的《拆遷條例》已不能適應(yīng)社會的發(fā)展,于是2001年新版的《城市房屋拆遷管理條例》出臺。

  該業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認為,盡管2001版《拆遷條例》與1991版相比,進行了進一步的改善,如改“作價補償”為按照房屋的區(qū)位、用途等市場估價給予被拆遷人貨幣補償?shù)龋珜嶋H上只是起到了“政府拆遷的依據(jù)”的作用,對被拆遷人考慮過少。

  2001版《拆遷條例》總則第一條為:為了加強對城市房屋拆遷的管理,維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障建設(shè)項目順利進行,制定本條例。

  該業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認為,重點是“保障建設(shè)項目順利進行”。“當(dāng)時的背景是我國經(jīng)濟發(fā)展加快,各地?zé)o不大搞規(guī)劃建設(shè),架橋鋪路、招商引資,興建項目,而拆遷成為許多地方發(fā)展經(jīng)濟要做的第一件事,是所有宏偉藍圖得以實施的前提。”

  在“維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”上,對被拆遷人的權(quán)益考慮較少。“所謂拆遷,其實分兩步:征收和拆遷。因為,居民房屋下面是國家的土地。要拆遷,首先是政府征收土地,并對居民進行補償、安置;然后,開發(fā)商也好,相關(guān)方也好,進入、拆遷、重建。在征收土地環(huán)節(jié),當(dāng)事人只有政府和被拆遷的居民。而2001版《拆遷條例》,實際上兩步并成了一步走,將本應(yīng)在征收環(huán)節(jié),由政府負責(zé)的補償、安置內(nèi)容,交給了拆遷環(huán)節(jié),于是出現(xiàn)了第三方,即拆遷人。其實就是開發(fā)商。”

  2001版《拆遷條例》規(guī)定,拆遷人依照本條例規(guī)定,對被拆遷人給予補償、安置;房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。“有關(guān)拆遷的事宜中,最重要也是最復(fù)雜、最難辦的,就是補償、安置。逐利的開發(fā)商能辦好嗎?”該業(yè)內(nèi)人士表示,引入拆遷人,在許多地方的實際操作中,效果很明顯:開發(fā)商的積極性得到極大鼓勵,建設(shè)項目基本上能夠“迅速、順利進行”,但這種“快刀斬亂麻”式的拆遷辦法,受益者主要是地方政府。“被拆遷人幾乎沒有選擇的余地。補償標(biāo)準(zhǔn)太低,補償方式太少,拆遷方法不當(dāng)。比如補償方式,雖然有貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種,但被拆遷人基本上沒有自主選擇的可能。”

  要不要保留“強制拆遷”爭議最大

  今年6月,中央電視臺《新聞1+1》欄目報道了一家位于北京鬧市區(qū)的釘子戶。

  位于北京三四環(huán)之間的曙光西路上,幾間破舊的平房占據(jù)著馬路整整3年,因房屋未拆,新修的市政干道,在此處被迫瘦身:雙向八車道的馬路在這里只剩下兩條車道。這片房屋就像一個孤島,矗立在十字路口。對于2003年朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng)提出的45萬元補償,戶主無法接受。在接受央視采訪時,戶主表示,要按現(xiàn)在的市價算。該區(qū)域目前的房價在每平米3萬元左右,按戶主的算法,這幾間平房的補償在600萬元左右。

  看了這則報道,北方某市負責(zé)城建的劉書記十分感慨。“到底是首都,換個地方,估計早就強拆了。”

  對于新拆遷條例,劉書記表示,自己最關(guān)心的有兩條:強制拆遷是否保留;公共利益如何界定。“城市發(fā)展,拆遷無法避免。強制拆遷要不要保留?如果不保留,政府的執(zhí)行力如何確保?就像北京這則新聞,公路都修到家門口了,住戶拒絕搬遷,這時候怎么辦?是公路改道還是住戶搬遷?如果保留,在什么程度上適用?是先拆后補還是先補后拆?”?

  《征求意見稿》規(guī)定,為了公共利益的需要,對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補償?shù)模m用本條例。

  “《征求意見稿》對公共利益的界定只有籠統(tǒng)的7條,但對于地方政府來說,這肯定不夠。比如,條例規(guī)定,‘國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要’屬于公共利益的需要,但我個人認為,一家大企業(yè)落戶地方,它的廠房用地不一定比有些機關(guān)蓋新的辦公樓所產(chǎn)生的公共利益小。但老百姓不一定這么認為。”劉書記說。

  華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強則直接表示:根本就沒有非公共利益的拆遷行為。

  “不能說《拆遷條例》是一部‘惡法’。它的出臺、內(nèi)容的修改和我國經(jīng)濟社會發(fā)展密切相關(guān),并隨之進行完善。1991年,2001年,現(xiàn)在,又一個10年即將過去,《拆遷條例》的完善勢在必行,如何在新的形勢下,在城市化加快進行和保護百姓合法權(quán)益中間找到平衡點,至為關(guān)鍵。這一次修改,應(yīng)該會改變它20年來作為‘政府拆遷依據(jù)’的主要屬性。”上述業(yè)內(nèi)權(quán)威人士表示。

  《征求意見稿》關(guān)鍵詞

  “搬遷”

  從標(biāo)題到內(nèi)容,“拆遷”二字消失,取而代之的是“搬遷”。

  “公共利益”

  本條例適用于,因公共利益需要而進行的國有土地上的房屋征收與補償活動。有人認為,目前70%-80%的拆遷屬于商業(yè)拆遷。

  “90%”

  因危舊房改造需要征收房屋,未達到90%被征收人同意,縣級以上地方人民政府不得作出房屋征收決定?

  兩個“三分之二”

  因危舊房改造需要征收房屋,補償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前,還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。

  危舊房改造的補償協(xié)議,在簽約期限內(nèi)簽約率達到三分之二以上的,方可生效。

  各方觀點

  某地官員:拆遷是利益的爭奪

  拆遷有一個特點,99戶簽署了協(xié)議,1戶沒有簽署,就無法實現(xiàn)交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益,所謂“堅持就是勝利”就是這個道理。法律規(guī)則如果在經(jīng)濟上沒有可行性,即使制定,也是得不到遵守的。《征求意見稿》太注重個體的權(quán)利,而忽視了集體的權(quán)利。從法理上看,《征求意見稿》很“美”:尊重權(quán)利、尊重公益、尊重司法等等。然而,如果真照此實施,估計整個拆遷都得停止。沒有拆遷,有中國近10年快速的城鎮(zhèn)化嗎?有我們居住的現(xiàn)代化小區(qū)嗎?我處理過很多的拆遷難題,目前為止沒有發(fā)現(xiàn)拆遷過后導(dǎo)致生活困難的;而拆遷過程中的各種表演,無非是利益的爭奪而已,與法學(xué)家所說的“權(quán)利、自由”恐怕關(guān)系不大。

  華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強:折遷都是為公共利益

  現(xiàn)在有一個重大的概念錯誤,就是在拆遷中劃分公共利益與商業(yè)利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益,實現(xiàn)城市規(guī)劃是公共利益,商業(yè)服務(wù)是公共利益,解決就業(yè)是公共利益,提供稅收是公共利益,危房改造是公共利益……因此,沒有非公共利益的拆遷行為。立法中不應(yīng)再分歧,否則又是廢物法律。

  北大法學(xué)院教授 姜明安:新拆遷條例陷入“兩難”

  事實上,新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面,《征求意見稿》中的一個“90%”和兩個“三分之二”對拆遷限制很嚴。因此,新拆遷條例很難按《征求意見稿》公布。另一方面,當(dāng)前,拆遷中的暴力問題、群體事件屢有發(fā)生,國務(wù)院、國土部先后發(fā)文以緩和矛盾。但要從根本上解決問題,還得靠法制建設(shè),這就要求新拆遷條例盡快出臺。我認為,新拆遷條例完全按《征求意見稿》出臺的可能性較小。一種方案是打亂《征求意見稿》,對規(guī)定嚴格的部分進行修改、緩和;一種方案是不出臺條例,直接立法,統(tǒng)籌考慮城市、農(nóng)村的征地拆遷工作。

  財經(jīng)評論員 葉檀:土地溢價高導(dǎo)致新拆遷條例難出臺

  強拆屢禁不止,新拆遷條例難以出臺,都是因為土地溢價實在太高,對于既得利益者的誘惑無可抵擋,土地財政、附著在土地財政上的新投資規(guī)劃與部門、個人利益,與土地密切相關(guān)。因此,高科技園區(qū)異化為高科技地產(chǎn)、文化創(chuàng)意園區(qū)異化為文化地產(chǎn),而真正的文化聚集地如畫家村、如小吃一條街,動輒遭滅頂之災(zāi)。

  《京華時報》特約評論員 喬子鯤:政府要管住自己的手

  在拆遷中,政府部門如何規(guī)范自己的行為,管住自己的手,走出“與民爭利”模式,重新界定政府部門的公平、公正的角色定位,這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問題,或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。

  網(wǎng)友:把“補償”改為“賠償”

  新拆遷條例應(yīng)該把“補償”改為“賠償”,拆遷工作才會順利。你要拆遷別人的東西僅僅補償一點行嗎?被拆遷戶對自己的財產(chǎn)沒有話語權(quán),這合法嗎?為什么國家不對開發(fā)商的商品房定價,卻對被拆遷戶的財產(chǎn)進行不公正的定價,這難道合理嗎?!!!

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