人民大學(xué)報(bào)告稱明年房?jī)r(jià)降20％遭專家質(zhì)疑
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑。（11月21日《新京報(bào)》）
近期，各地方不斷出臺(tái)措施壓制房?jī)r(jià)，五花八門的“限購(gòu)令”令人眼花繚亂，表面看高房?jī)r(jià)這只“倔驢”有消停的跡象。可是，對(duì)中國(guó)高房?jī)r(jià)稍微有點(diǎn)常識(shí)的人都知道房?jī)r(jià)大幅下降根本就不靠譜。當(dāng)前中國(guó)正面臨巨大的通脹壓力，物價(jià)全線上漲，鋼筋水泥等這些構(gòu)成高房?jī)r(jià)的原材料大幅上漲，開發(fā)商的拿地成本也增加了，顯然，房子的成本提高了。
《報(bào)告》認(rèn)為，今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%；再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，資金來(lái)源會(huì)快速惡化。用一句通俗易懂的話概括就是，開發(fā)商缺錢，這是整份研究報(bào)告最核心的觀點(diǎn)。銀行一個(gè)月內(nèi)兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率，中間還有一次加息，確實(shí)增加了開發(fā)商的融資難度。但實(shí)際上，這種影響是極其有限的。
上個(gè)月，任志強(qiáng)在《當(dāng)前形勢(shì)與發(fā)展趨勢(shì)》主題演講中認(rèn)為，在今年各行業(yè)的投資增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀，而且是在開發(fā)商資金結(jié)構(gòu)中銀行貸款所占比例不斷縮小的背景下，說明開發(fā)商并不缺錢，特別是大開發(fā)商不缺錢。任志強(qiáng)說的是實(shí)話，鑒于房?jī)r(jià)高暴利的現(xiàn)實(shí)，即使不通過銀行，開發(fā)商也能獲得大量資金，何況，中國(guó)的大地產(chǎn)商們都是很有背景的。
面對(duì)發(fā)育不全的“限購(gòu)令”，開發(fā)商也沒有坐以待斃，而是積極應(yīng)對(duì)。19日，新華網(wǎng)報(bào)道，許多城市紛紛出臺(tái)地方加強(qiáng)版的房地產(chǎn)調(diào)控政策及措施，高漲的房?jī)r(jià)似乎已現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。記者在福州等地樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的降價(jià)有“貓膩”，房?jī)r(jià)僅是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性“假跌”。對(duì)此現(xiàn)象，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，“現(xiàn)在，許多開發(fā)商認(rèn)定，地方政府只會(huì)限購(gòu)兩三個(gè)月的時(shí)間，乘機(jī)捂盤也不錯(cuò)，等政策一解除，市場(chǎng)就會(huì)反彈，到時(shí)出售豈不更好？”許多地方的一些樓市調(diào)控政策還顯得不夠嚴(yán)肅，很容易讓開發(fā)商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來(lái)控制市場(chǎng)價(jià)格，用均價(jià)下降來(lái)蒙蔽政府，導(dǎo)致調(diào)控政策失去連續(xù)性。這種銷售“低價(jià)區(qū)”房子“拉低”房?jī)r(jià)的做法并不鮮見，甚至是慣用做法，一個(gè)政策出臺(tái)開發(fā)商就會(huì)“配合一下”減少點(diǎn)銷售量，出售點(diǎn)低價(jià)房，讓公眾誤以為調(diào)控政策有效果。
通過上述分析可看到，在通脹這個(gè)大語(yǔ)境下，房子成本提高了，開發(fā)商并不缺錢，有實(shí)力也有方法對(duì)抗調(diào)控。也就是說，研究報(bào)告中所得出的結(jié)論是站不住腳的。正如央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵所說，房?jī)r(jià)明年不大可能出現(xiàn)20%的下降。因?yàn)榻裉熘袊?guó)的房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，不是簡(jiǎn)單一兩個(gè)政策出臺(tái)調(diào)整就能夠調(diào)整下去的。這是事實(shí)，因?yàn)榈胤秸蕾?ldquo;土地財(cái)政”的現(xiàn)狀并沒有得到改觀，一些官員仍然把房地產(chǎn)作為“發(fā)財(cái)致富”，打造政績(jī)的主要門道，且大量閑散資金，游資在樓市興風(fēng)作浪，投機(jī)行為也沒有得到很好的阻遏。種種現(xiàn)實(shí)證明，房?jī)r(jià)下降20%真的是個(gè)美麗的幻覺。