文/本刊記者 雷玄

數據來源：百度「問一問」

網友問題：長租公寓接連暴雷，房東、租客應如何維權？公寓跑路房東來趕租客、押金退不出來、退租貸款無法解除被迫上征信、與公寓的交涉陷入困境等情況應該如何處理？

支招律師：中華全國律師協會會員、北京律師協會會員。北京盈科律師事務所股權高級合伙人 曲衍橋律師

公寓“爆雷”后房東是否能趕走租客取決于房東、長租公寓和租客之間存在的法律關系。有以下兩種情況：一、房東和長租公寓簽署的是委托管理合同，房東無權驅趕租客。目前很多長租公寓在向房東收房時，雙方簽署的合同有名為《資產托管協議》的，也有名為《委托管理協議》的。此時房東和長租公寓之間是一種委托關系，房東委托長租公寓管理自己的房屋，長租公寓系房東的受托人，即房東全權委托中介代為出租、代收房租等。此種情況的長租公寓在法律上是房東的代理人，也就是說長租公寓收了租客的房租，就等同于房東收了租客的錢。雖然房東并沒有出面和租客當面簽署合同，但也是法律上的租賃關系，房東無權隨意趕走租客，租客有權在約定的合同期限內繼續居住。房東只能根據委托關系起訴長租公寓。二、房東和長租公寓簽署的是租賃合同，房東有權驅趕租客。房東和長租公寓簽署了租賃合同，那么長租公寓與房東、租客均為租賃關系。在這個關系中，當長租公寓跑路無法支付房東房租時，房東可以解除與長租公寓的租賃關系，長租公司因此喪失轉租權，租客的租賃合同自然無效。在這樣的情況下，房東可以要求租客搬離房屋，從而收回自己的房屋。而租客則只能找長租公寓賠償損失。

對于房東，如果出現公寓“爆雷”，應當在收回房屋之前理清自己和長租公寓以及租客之間的關系，不可盲目趕走租客或者斷水斷電。房東和長租公寓簽署的是委托合同的情況下，房東有保障租客正常居住的義務，保證水電煤等生活必需物的正常提供和使用。但如果和長租公寓是租賃關系，房東有權利收回房產。對于租客，發現上當受騙第一時間應該和房東商量維權對策，必要時報警求助或尋求專業的律師將長租公寓起訴至法院。哪怕長租公寓跑路，缺席審理，也可以拿到法院的判決，去申請執行。

法律依據：

《關于整頓規范租賃市場秩序的意見》第九條 住房和城鄉建設等部門加強對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防范化解風險。涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。