8月29日，紅星美凱龍（01528.HK）與國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)高和資本在上海對外宣布，將共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金，雙方將作為該基金的聯(lián)合GP（普通合伙人，即管理人），資金規(guī)模為50億元（將根據(jù)投資節(jié)奏隨時(shí)擴(kuò)募），將以紅星美凱龍?jiān)谝弧⒍�城市的委托管理商場為主要資產(chǎn)標(biāo)的。
紅星美凱龍董事長車建新表示，這次并購基金的發(fā)起設(shè)立，將進(jìn)一步打通家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合，紅星美凱龍?jiān)概c投資機(jī)構(gòu)、委管店業(yè)主方、品牌商戶共同開發(fā)中國家居業(yè)的商業(yè)未來。
紅星美凱龍董事長車建新發(fā)表講話
紅星美凱龍副總裁、董事會(huì)秘書郭丙合在發(fā)言中指出，基金的設(shè)立標(biāo)志著紅星美凱龍從連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時(shí)代邁進(jìn)2.0時(shí)代，“連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時(shí)代的主要特征是以品牌輸出、管理輸出為特征，表現(xiàn)為商業(yè)運(yùn)營管理和物業(yè)管理，而2.0時(shí)代則增加了金融管理這一新內(nèi)涵，金融管理能夠提升連鎖商業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力、流動(dòng)速度、價(jià)值提升，并進(jìn)行市場化定價(jià)。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉在連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域尚屬首創(chuàng)，也將直接優(yōu)化提升紅星美凱龍的委托管理商場經(jīng)營模式，從中長期來看，并購基金能夠?yàn)樾麻_委托管理商場提供有力支持，成為紅星美凱龍“輕資產(chǎn)、平臺(tái)化”運(yùn)營模式的重要支撐。
走專業(yè)化金融道路
以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購基金在國內(nèi)尚屬首例，這也使得紅星美凱龍和高和資本的合作模式成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
合作雙方在各自領(lǐng)域均以專業(yè)見長。紅星美凱龍不僅是家居流通領(lǐng)域龍頭，更是在該領(lǐng)域深耕三十年，對家居商業(yè)地產(chǎn)可謂了如執(zhí)掌，精通家居商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，這也使得其具有大量的項(xiàng)目來源。
而高和資本則是中國首支也是國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，此前專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元，是中國商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)域當(dāng)之無愧的領(lǐng)先者。
“并購基金的設(shè)立是紅星美凱龍?zhí)剿鬟B鎖商業(yè)資產(chǎn)管理中金融管理的第一步，當(dāng)前及可預(yù)見未來的利率低水平，REITs、CMBS及類似證券化產(chǎn)品的成熟，以及紅星美凱龍過去三十年積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和公司實(shí)力，使得紅星美凱龍具備了對家居賣場連鎖資產(chǎn)進(jìn)行金融管理的內(nèi)外部條件。”郭丙合說。
或許正因?yàn)槿绱�，并購基金一開始就堅(jiān)定地走專業(yè)化金融道路。據(jù)郭丙合在發(fā)布會(huì)上介紹，紅星美凱龍與高和資本將作為基金的聯(lián)合GP，共同進(jìn)行投資決策，同時(shí)還將各自出資首期基金的10-15%，其余部分進(jìn)行外部募資。在分工上，紅星美凱龍主要負(fù)責(zé)尋找優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)標(biāo)的，并進(jìn)行運(yùn)營管理;高和資本負(fù)責(zé)基金的結(jié)構(gòu)搭建、資產(chǎn)管理和退出機(jī)制設(shè)計(jì)等，從而充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。
高和執(zhí)行合伙人周以升表示，紅星美凱龍與高和有較深的淵源。雙方有著共同的價(jià)值觀，且對于行業(yè)的痛點(diǎn)和問題非常有共鳴。目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，特別是家居商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨三個(gè)最核心的問題：運(yùn)營難、融資難和出售退出難。紅星美凱龍與高和發(fā)起的并購基金恰恰可以一舉解決三個(gè)核心難題。
高和資本執(zhí)行合伙人周以升發(fā)表講話
國際知名商業(yè)研究機(jī)構(gòu)SBI認(rèn)為，作為中國遙遙領(lǐng)先的行業(yè)龍頭和知名品牌，紅星美凱龍自營及委托管理商場統(tǒng)一管理，統(tǒng)一外觀，最大化強(qiáng)調(diào)品牌形象，具有高認(rèn)知度。另一方面，公司已經(jīng)占據(jù)主要發(fā)達(dá)城市的核心位置，也擁有多年的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，與廠商、經(jīng)銷商彼此的互相信任已經(jīng)到了一個(gè)較高的程度。紅星美凱龍是家居行業(yè)運(yùn)營難問題最優(yōu)秀的解決方案提供者。
而國內(nèi)資產(chǎn)證券化的發(fā)展，將使融資難和退出難得到解決。高和資本也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的引領(lǐng)者。據(jù)悉，高和資本8月24日剛剛牽頭國內(nèi)第一例商業(yè)物業(yè)按揭支持證券化(CMBS)在中國的落地，該融資工具作為國際主流的商業(yè)物業(yè)融資工具，將會(huì)替代和優(yōu)化經(jīng)營性抵押貸款，大大降低商業(yè)物業(yè)的持有融資成本。同時(shí)，由于其更低的融資成本將會(huì)使持有商業(yè)物業(yè)獲得正的杠桿，從而大大促進(jìn)投資人投資商業(yè)地產(chǎn)私募基金以及REITs的興趣。因此，中國商業(yè)地產(chǎn)投資正式進(jìn)入資產(chǎn)證券化時(shí)代。
周以升認(rèn)為，基于對家居行業(yè)的上述三個(gè)難題的解決，紅星高和家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金將能夠?yàn)橥顿Y者創(chuàng)造三重價(jià)值：1)經(jīng)營能力提升，帶來的物業(yè)升值；2)資產(chǎn)證券化融資工具，將會(huì)大大降低融資成本；3)隨著REITs越來越近，基金收購低流動(dòng)性的物業(yè)后有望從資本市場獲得更好的流動(dòng)性溢價(jià)。
輕資產(chǎn)、平臺(tái)化運(yùn)營打開估值空間
近兩年，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化是行業(yè)的重要課題，包括萬科、保利、世茂等“重型”企業(yè)相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略。
而在今年6月18日紅星美凱龍30周年盛典上，董事長車建新宣布實(shí)施“1001戰(zhàn)略”，將實(shí)體商場拓展到1000家。“在這個(gè)過程中，金融創(chuàng)新既是重要的發(fā)展引擎，也將創(chuàng)造巨大的投資空間。”車建新認(rèn)為，“這次并購基金的合作，將進(jìn)一步打通家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合。”
此次與高和資本共同發(fā)起設(shè)立并購基金，將會(huì)大大優(yōu)化紅星美凱龍自身的商業(yè)模式，使紅星美凱龍不僅能夠獲得委托管理商場委托管理費(fèi)的收入，也能獲得委托管理商場資本升值的利益。當(dāng)然，最直接受益的就是委托管理商場的原業(yè)主，紅星美凱龍?jiān)趲椭麄兘鉀Q經(jīng)營難題之后，通過并購基金可以幫助他們解決融資難和退出難的問題。。“并購基金是一個(gè)多贏的安排，能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進(jìn)”，郭丙合說，并購基金將收購一些優(yōu)質(zhì)委托管理商場的物業(yè)，從而使得基金、紅星美凱龍和品牌商戶的利益更加一致，避免了潛在的委管費(fèi)、租金上漲等利益沖突，同時(shí)給委托管理商場業(yè)主方提供了一個(gè)有效的變現(xiàn)通道，使得其可以更加靈活應(yīng)對自身經(jīng)營安排。
紅星美凱龍副總裁、董事會(huì)秘書郭丙合發(fā)表講話
業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)良的商業(yè)管理、物業(yè)管理帶來的經(jīng)營績效，會(huì)通過金融管理更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)，因此金融管理和商業(yè)管理、物業(yè)管理是一體化的，而不是分割的。
1000家商場的背后意味著巨大的資金投入，而并購基金為快速新開委托管理商場提供了一種新的可能。“收購基金是紅星美凱龍?jiān)谏虡I(yè)地產(chǎn)金融方面進(jìn)行的有益探索，也為‘1001戰(zhàn)略’提供了一個(gè)有力的支撐，委托管理商場業(yè)主方會(huì)很歡迎這種新模式”，郭丙合表示。
住建部政策研究中心主任秦虹此前公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特別需要資產(chǎn)證券化的支持。她認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長期資金的支持，很多開發(fā)企業(yè)面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經(jīng)營的困難;而資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營水平和最大化地提升商業(yè)價(jià)值。此外，資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵(lì)機(jī)制，也分散了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
國內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉教授發(fā)表講話
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，紅星美凱龍與高和資本基金的發(fā)起，是供給側(cè)改革背景下一個(gè)聯(lián)合創(chuàng)新的極佳樣本，也是中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)金融化的經(jīng)典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購基金來支持“1001”戰(zhàn)略和互聯(lián)網(wǎng)+2.0，將金融與產(chǎn)業(yè)深度融合，極具前瞻性和執(zhí)行力，將改變其上市公司自身的商業(yè)模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長潛力。
