2006年土地供應(yīng)不足 隱喻2007年房價(jià)上漲？ 
　　顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)提醒記者，對(duì)二級(jí)市場真正具有參考意義的是土地開發(fā)量，在開發(fā)商囤地情況普遍的前提下，大量土地供應(yīng)并不有效，這尤其體現(xiàn)在2004年“8·31”之前供應(yīng)的土地上

　　隨著備受關(guān)注的廣渠路36號(hào)地名花有主，2006年北京市土地交易的大戲也幾近尾聲。歲末，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相繼出爐，其中北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年北京出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地(不包括經(jīng)濟(jì)適用房用地)面積總計(jì)為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃，實(shí)際土地供應(yīng)量僅為計(jì)劃的54%�！�


　　聯(lián)系到北京市不斷上漲的地價(jià)和房價(jià)，各路房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均發(fā)表類似觀點(diǎn)，土地供應(yīng)量不足是導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要原因。而2006年土地供應(yīng)的巨大缺口，將直接導(dǎo)致2007年房價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。


　　土地供應(yīng)不足


　　實(shí)際上，土地供應(yīng)不足的情況并非出現(xiàn)在今年。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2005年，北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實(shí)際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為554公頃，不到計(jì)劃的四分之一。　


　　對(duì)比今年與去年的情況，盡管供應(yīng)量有所上升，但在中國房地產(chǎn)研究會(huì)秘書長顧云昌看來，缺口依然很大。“即便供應(yīng)量有所上升，但與實(shí)際需求之間的距離還比較遠(yuǎn)。”顧云昌表示。


　　顧云昌提醒記者，對(duì)二級(jí)市場真正具有參考意義的是土地開發(fā)量，在開發(fā)商囤地情況普遍的前提下，大量土地供應(yīng)并不有效，這尤其體現(xiàn)在2004年“8·31”之前供應(yīng)的土地上。


　　北京國土局公布的土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況顯示，自2004年1月到今年6月，北京共出讓712宗地塊，項(xiàng)目用地總計(jì)為5775.11公頃，規(guī)劃建筑面積7866.42萬平方米。其中，已經(jīng)完成開發(fā)的669.77公頃和正在開發(fā)建設(shè)的2258公頃，余下2947.34公頃土地尚囤積在開發(fā)商手中�！�


　　顧云昌稱，2004年是北京市土地市場的拐點(diǎn)。對(duì)比2003年，2004年的土地開發(fā)量下降了30％，而2005年較2004年又下降了40％。連續(xù)兩年的下降，令今年土地供應(yīng)量的小幅度上升顯得微不足道。


　　作為前任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長，顧云昌建議北京市政府進(jìn)一步加快土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)的腳步，此外更重要的是盤活開發(fā)商手中的存量土地。


　　就盤活存量而言，北京市政府似已有所準(zhǔn)備。市國土局局長安家盛向記者表示，政府已經(jīng)對(duì)全市閑置用地進(jìn)行清盤。重點(diǎn)清查的對(duì)象為“8·31”過關(guān)項(xiàng)目。


　　鑒于目前距離“8·31”大限已超過兩年時(shí)間，因此開發(fā)商在大限前囤積的土地，如仍未進(jìn)行開發(fā)，已完全可以認(rèn)定為閑置土地。不過安家盛也表示，究竟如何處理這些閑置土地，政府尚未下最后決心。


　　房價(jià)漲勢依舊？


　　在土地開發(fā)量逐年下降的情況下，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理例文杰預(yù)計(jì)，2007年上半年，可供上市銷售的房屋套數(shù)供應(yīng)將持續(xù)下降。而這將直接導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步上漲。


　　對(duì)比于2003年的市場情況，顧云昌向記者表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。顧云昌表示，2003年北京市土地供應(yīng)量和開發(fā)量較大，使整個(gè)市場的供求關(guān)系平衡，因此該年度北京市房價(jià)表現(xiàn)出穩(wěn)定。但從2004年開始，土地開發(fā)量持續(xù)萎縮，而整個(gè)市場的需求量則持續(xù)旺盛，導(dǎo)致三年來市場供求關(guān)系的失衡，房價(jià)亦自2004年開始迅速上漲。


　　土地供應(yīng)減少，地價(jià)上漲，房價(jià)上漲，似乎已經(jīng)成為北京房地產(chǎn)市場的一個(gè)惡性循環(huán)。聯(lián)系到剛剛結(jié)束的幾次土地出讓，上述規(guī)律表現(xiàn)得尤為明顯。金地集團(tuán)以報(bào)價(jià)第二的身份中標(biāo)四惠橋東北側(cè)地塊，樓面地價(jià)超過7000元/平方米。按照該成本計(jì)算，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最終售價(jià)將達(dá)到15000元/平方米。


　　4月，北辰實(shí)業(yè)以11.5億奪得29.41萬平方米的溫泉鎮(zhèn)地塊，樓面地價(jià)達(dá)到4863元/平方米，周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格目前在5200元/平方米至6500元/平方米左右。


　　不過，從廣渠路36號(hào)地的土地招標(biāo)情況來看，政府自源頭開始調(diào)控地價(jià)，以此來制約房價(jià)的決心已經(jīng)很明顯。廣渠路36號(hào)地最終由報(bào)價(jià)第5的北京市城開、城建聯(lián)合投標(biāo)體中標(biāo)，在城開城建的標(biāo)書中明確寫到，該項(xiàng)目未來的意向銷售價(jià)格為9500元/平方米。而廣渠路周邊項(xiàng)目目前的售價(jià)基本都在12000元/平方米以上。


　　然而，廣渠路36號(hào)地的招投標(biāo)畢竟屬于個(gè)案，在剛剛結(jié)束的《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上，SOHO中國總裁張欣表示，要想房價(jià)降下來，最根本的是保證土地供應(yīng)的大量產(chǎn)出。


　　而另一位業(yè)內(nèi)專家補(bǔ)充表示，在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，還必須盤活存量，才能夠保證土地開發(fā)量的充足。