毛坯商住盤憑空拆出“優化費”

　　樓市拆分合同漲價向商住蔓延

　　北京商報訊(記者 李芊)北京商報記者近日發現，由于不限購而受到追捧的商住項目，開始學起了住宅項目，通過制定拆分實現漲價，盡管是毛坯房，無法給出精裝修合同，但旭輝E天地等商住項目發明了“優化費”來實現自己曲線提價的目的。

　　位于房山良鄉地鐵上蓋的商住項目旭輝E天地首次開盤，與以往遠郊區縣商住項目普遍遇冷不同，此次旭輝E天地成為了限購令的“受益者”。“我原來想買天宮院的一個住宅項目，可惜手頭就50萬，但那邊光精裝修款就要30多萬，沒辦法先買個商住再說吧。”在開盤項目現場，與蔡小姐有同樣想法的購房者并不在少數。據了解，在北京限購令正式執行后，由于不限購，曾經被市場忽略的商住項目再度成為香餑餑。然而，讓蔡小姐沒想到的是，購房前明明說好的毛坯房卻在簽訂合同時平白多出了的14萬元“優化費”，讓她的買房夢差點再度落空。

　　“搖號之后開發商告訴我們，房款包括一筆空間‘優化費’，這部分不能申請住房貸款，要和首付一起交清。”看到了“優化費”合同的蔡小姐發現，所謂“優化費”，就是一個用于分割4.2米層高的夾板，房間其他地方并沒有像自己之前看的天宮院項目還有精裝修。她給北京商報記者算了一筆賬：一套35平方米的房子，均價2.3萬元，總價80.5萬元，首付五成原本為40.25萬元。但有了“優化費”后，總房款必須先減掉14萬元“優化費”，可貸款額變成了66.25萬元，最終首付為47.25萬元，首付比例超過58%。“我們現場就提出異議，沒想到銷售人員馬上就說愛買不買，不買算違規，2萬多的定金也不會退。”蔡小姐坦言，當時看到人滿為患的購房場面，確實覺得能買到就不錯了，連忙打電話借錢，才把首付湊上。

　　據北京市住建委網站顯示，9月以來共有四個非住宅項目取得了預售證，同期的普通住宅則有超過20個。這些數量稀少的不限購項目，在沒有購房資格的剛需購房群和投資客群體中攪起了不小的熱度，其身價也是扶搖直上。

　　“目前在售的商住項目中使用拆分合同的不在少數。有的精裝分拆合同會注明乙方裝修價格高于市場價格，但甲方同意接受。實際雙方都明白這并不是裝修的價格，而是上漲的房價。”業內人士直言，相比于普通住宅項目，商住項目之所以能從非主流搖身一變成為香餑餑，一方面不受限購令的監管，頗受投資者和無購房資格的消費者追捧，但卻沒有納入監管部門限價監管的范圍。

　　“商住雖然有居住的性質，但在政府的審批中完全是商業性質，其定價是市場化行為。”不過，亞豪機構分析師郭毅對于并不納入政府價格監管的商住項目，為何要給自己漲價拆分出一個“優化費”表示不解。  

　　而更多的業內人士猜測，開發商之所以要單收一筆“優化費”更多的可能是從回籠資金的角度考慮。“跟住宅項目一樣，商住項目報給市建委的價格是‘裸價’，需要納入預售資金監管，而多出來的‘優化費’則并不需要，多數直接進入開發商的賬戶。”