“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第27期發布。

2022年2月21日-2月27日，中國質量萬里行共收到涉及16個房地產項目的投訴信息，其中，有1個項目被百位業主集體投訴，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。

具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括花樣年、綠城中國、陽光城、盤恒地產、杭房地產、綠地集團、錦利地產、藍光發展、金地集團和中海地產。

涉及的項目分別是武漢市東西湖花樣年·碧云天、青島市綠城·明月聽瀾、廣州市陽光城麗景灣星悅、秦皇島市太和小鎮、杭州市杭房城發·潤如園、西安市綠地國港新里城、成都市錦利錦悅府、昆明市藍光花田國際二期、西安市金地世家風華與北京市中海京叁號院。

經統計，十個項目涉及的問題包括：延期交付、延遲退款、網簽速度慢、虛假宣傳等。

本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注秦皇島市太和小鎮、西安市金地世家風華以及青島市綠城·明月聽瀾三個項目。其中，秦皇島市太和小鎮近百位業主投訴反映，該項目宣傳為秦皇島市唯一生態小區，有八大景觀配套，實際該配套附屬用地為租賃，租期僅十年。西安市金地世家風華業主表示，收房時發現小區為臨時用電，非一戶一表市政供電，此外，存在外立面粗糙、墻皮掉灰、樓內公區地面及墻面開裂等多處質量問題。青島市綠城·明月聽瀾則因部分房源被抵押、購房者繳納首付款后卻一直辦理不了網簽被投訴。

秦皇島市太和小鎮：宣傳的200畝配套園區實際為租賃用地 使用權僅十年

太和小鎮（備案名：開明景園）位于河北省秦皇島市北戴河區滿井村，開發商為秦皇島市盤恒房地產開發有限公司。近百位業主投訴稱，“買房時，宣傳可享有200畝八大配套園區，然而，實際配套園區是開發商租賃用地，租約僅10年。如到期不續租，業主將無法享受到八大配套所帶來的便利。”

對此，太和小鎮售樓處工作人員于2022年2月24日稱，“此前，業主曾在秦皇島市開發區市場監督管理局反映過配套設施的問題。溝通會上，項目領導跟業主做出了說明，我們確實把200畝八大配套作為主宣傳，因為配套是真實存在的，租約為2019至2029年。關于2029年到期后會不會續租這個問題，我們會看政府后期對這個片區的規劃，如果涉及到拆遷、回收等行為，我們將無法續租。目前這塊地的所屬人為村民和村委會，我們只負責運營。”

除了配套為租賃用地之外，業主還反映，太和小鎮原定2021年10月30日交房，后延期至2022年6月25日，開發商稱延期由不可抗力因素導致，至今未給出具體交房日期及違約賠償書面文件。

對此，太和小鎮售樓處工作人員于2022年2月24日稱，“關于延期交付，主要有兩方面的原因：一是因為不可抗力的因素；二是因為手續不到位。目前，已于2022年1月27日完成了初次驗收，仍未完成綜合驗收，因此未取得竣工驗收備案表。目前，項目正在加裝電梯，具體交付時間得看加裝電梯的后續情況。”

關于延期交付的賠付方案，該工作人員表示，“沒有出具違約賠償書面文件，可參照合同逾期交付相關條款確定賠償事項。”

青島市綠城·明月聽瀾：因部分房屋被抵押 購房者遲遲未能網簽

綠城·明月聽瀾位于青島市西海岸蘭東路與膠州灣路交匯處，由山東大都元亨文化產業發展有限公司開發建設，系綠城中國與元亨文化合作開發的項目。

近日，一位購房者反映，2021年10月繳納2萬元意向金認購綠城·明月聽瀾項目89平米的一套房，該項目原定于10月份開盤，實際卻未開盤，故購房者要求開發商退還意向金。購房者稱,“開發商負責人遲遲未在退房單上簽字，意向金至今未退還。”

對此，山東省青島西海岸新區住房和城鄉建設局調查后通過人民網領導留言板回復稱，因新建商品房交易過程中買賣雙方屬于民事合同關系，建議購房者按照購房合同中的相關約定，依法通過協商、訴訟等途徑解決相關問題。

綠城·明月聽瀾售樓處工作人員于2月22日稱：“購房者繳納的意向金是可退的，我們一直陸陸續續都在辦，是按照正常流程在辦理退款，基本一兩個月時間不等。”

綠城·明月聽瀾的部分購房者反映，繳納首付款后卻一直辦理不了網簽。

針對網簽業務辦理進度慢的問題，開發商工作人員于2月22日稱，從開盤到現在一直在陸陸續續的網簽，如果業主有辦理不了網簽業務的情況，可以看業主的網簽資料是否齊全，資料齊全的業主網簽業務都可以辦理。

實際上，據山東省青島西海岸新區住房和城鄉建設局調查結果顯示，“網簽進度慢”與項目部分房屋存在抵押有關。調查內容稱，“綠城明月聽瀾項目在申請預售許可時，已提供抵押權人同意預售的證明，并在售樓現場公示的預售許可證上已標注存在抵押等字樣。該項目部分房屋存在抵押，需抵押人和抵押權人申請注銷抵押登記后，方可辦理合同網簽。因新建商品房交易過程中買賣雙方屬于民事合同關系，建議按照購房合同中的相關約定，依法通過協商、訴訟等途徑解決。”

西安市金地世家風華：西側消防通道不能通行、人行出入口未建設

金地世家風華系金地集團旗下項目，位于陜西省西安市曲江新區裴家崆路以南、航天大道以北、新開門南路以西曲江風華B地塊，由西安朔坤房地產開發有限公司負責開發建設。近期有業主反映，收房時發現小區使用臨時電非正式用電。天然氣管道阻擋電插銷，房屋設計存在瑕疵。宣傳稱儲藏間為精裝修，實際交付時為毛坯等。

另有業主反映，小區西側消防通道暫時無法使用，圖紙中設計的人行出入口也未建設。

對于小區西側消防通道暫無法使用以及未設置人行出入口一事，西安市曲江新區住建局消防科工作人員于2月24日稱：“金地世家風華小區已于2021年中完成消防備案。根據《關于深化消防執法改革的意見》，目前僅對國家和省級重大建設項目，建筑高度在二十四米以上的醫療建筑和其它建筑高度一百米以上的高層建筑，單體建筑面積五萬平方米以上的公共建筑，單體建筑面積兩千五百平方米以上的室內兒童活動場所、老年人照料設施，以及生產和儲存甲、乙類易燃易爆危險物品的多層廠房、倉庫等涉反重大公共安全的建設工程實施消防驗收，審批時限縮減一半，不再對其他建設工程實施消防驗收和備案。由于金地世家風華不屬于高層住宅建筑，應實行備案抽查制度，備案以后會在省住建廳系統上進行抽查，住宅建筑如果被抽中，驗收部門會去現場驗收，若未被抽中，則直接頒發消防驗收受理憑證，即代表通過消防驗收。”

至于西側消防通道未設置人行出入口，與規劃圖紙不符的問題。該工作人員稱：“我部門于2月中旬實地勘察后與開發商進行了核實，得到答復為因年底疫情反復，人行出入口暫未設置，會在兩月之內設置完成。”

重點投訴問題：宣傳與交付不符，開發商需要為宣傳資料負責么？

許多購房者反映，項目在銷售期間往往會夸大宣傳甚至虛假宣傳等問題，收房后，購房者才發現實際交付情況與宣傳資料不一致，由此產生的糾紛時常發生。但是，一般在接到業主投訴之后，開發商會以“免責聲明”為擋箭牌，稱“宣傳資料上均有免責聲明，標注本宣傳資料為要約邀請，不作為要約或承諾。”

近期，中國質量萬里行監測到成都市新津花嶼島、成都市東韻花園、西安市啟迪大院兒、西安市世園·林語和西安市紫薇大都會存在小區宣傳與交付不符的問題。

項目宣傳資料與實際交付不一致的行為侵害了業主權益，那開發商是否需要為宣傳資料負責？

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，“在開發商所提供的合同文本中，往往都會在補充協議或補充條款中明確約定開發商的沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對其沒有約束力；其次，虛假宣傳雖然從民事或合同上無法認定，但是嚴格從法律的角度來看，該行為涉嫌違反房地產廣告的相關規定。”

《廣告法》第二十八條規定，廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。同時《房地產廣告發布規定》第三條也規定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。另外，第十三條同樣約定，房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確，否則即構成虛假廣告。

購房者若想避免掉入“虛假宣傳”的陷阱，應做好以下準備：

首先，選購商品房期間，對開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區規劃圖或其他宣傳資料須妥善保存，若收房時發現房屋與宣傳不符，前期的宣傳資料可作為開發商虛假宣傳的證據。

其次，根據開發商提供的宣傳資料進行核實，比如，前往樓盤所在位置的周邊查看詳情，核對宣傳的配套是否屬實。至于小區規劃圖與施工圖紙，可向當地規劃部門及住建部門咨詢核實等。

然后，督促開發商將口頭承諾的事項寫入購房合同或附件協議中，將其轉變成具有法律效應的合同內容。

此外，簽訂購房合同時，要查看合同中是否有責任豁免條款，比如“最終交付以政府規劃或最終確定的示意圖為準。”若存在此類條款，簽署合同時需謹慎。

在此，中國質量萬里行提醒廣大購房者，若遇到開發商存在虛假宣傳的行為，請及時搜集材料與證據，向市場監督局投訴舉報，要求履行查處職責，如果相關行政機關對虛假宣傳進行了認定和處罰，可以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。

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